天天快资讯丨遭遇一房多卖，购房人如何维权

一房多卖，是指卖房人将房屋作为标的，已将房屋出卖与他人，在办理房屋产权登记前，又将房屋卖与第三人的行为。

一房多卖是一种严重违约行为，会给买家带来严重的损失和法律纠纷。以下是买家如何维权的一些基本知识。

【资料图】

一、多份买卖合同的效力

如只是卖家为利益驱使而将房屋一房多卖，则所有买家都是受害者，房屋买卖合同均为有效合同，各位买家的合法权益均受法律保护，房屋所有权的归属需考虑合同的实际履行情况。

但如果卖家与第三人恶意串通，签订虚假的房屋买卖合同，则该合同因违反法律强制性规定而无效。

二、房屋所有权的归属

在《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》中对一房数卖的合同履行问题有明确规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”

上述规定意味着，在一房数卖的情况下，如果存在多份有效的买卖合同且所有买受人均要求履行合同，法院会根据已经完成的房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序等因素，来确定各个买受人的权利保护顺位。

具体来说，如果已经完成的房屋所有权变更登记，那么权利优先归属于最先办理登记的买受人；如果未完成房屋所有权变更登记，那么权利则根据合法占有房屋的先后顺序来确定；如果多份买卖合同的成立时间无法确定，那么按照先出价先得的原则来确定权利顺位。

需要注意的是，这种情况下，各个买受人的权利保护顺位并不是绝对的，法院还会考虑其他因素，如买受人是否具有过错等，以综合判断各自的权利。同时，买受人也可以协商解决纠纷，如协商转让等方式，达成和解。总体而言，要兼顾公平原则与经济原则，避免因恢复原状或重复履行造成社会经济和司法资源的巨大浪费。

如果卖家与第三人串通，签订虚假的房屋买卖合同，即使第三人已缴纳了全部购房款，或已经占有房屋，合法的买受人也可以虚假合同为由申请获得房屋所有权。但如果卖家已经将房屋过户给第三人，则需考量合法买卖合同的履行情况。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》规定：“恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”

根据以上规定，已经合法占有该房屋的买受人在权利保护上具有优先权，而恶意买受人不能因为先登记而优先获得房屋所有权。

三、合法买受人可以主张的权利

在无法取得房屋所有权的情况下，原买受人可以主张以下权利并要求相应赔偿：

1.要求卖家退还已支付的房款和定金，以及其他相关费用，如过户费、中介费等；

2.要求卖家承担违约责任，包括赔偿原买受人因欺诈行为导致原买受人遭受经济损失等；

3.买受人的维权费用。

此外，如果卖家与第三人串通欺诈，原买受人还可以要求第三人承担连带责任，包括赔偿因第三人的侵权行为所遭受的损失等。

需要注意的是，买受人在主张权利和要求赔偿时需要提供充分的证据支持自己的主张，比如购房合同、付款凭证、聊天记录等。

四、买受人的注意事项

为避免一房多卖的纠纷，在签订房屋买卖合同前，房屋买受人应确保房屋的所有权清晰明确，先去房产局或物业管理处查询房屋的登记情况，确认房屋无任何法律纠纷；

在签订房屋买卖合同时，要求卖方提供房屋的权属证明文件和房屋交易的所有资料，并认真核查；

在交易过程中，要注意保管好购房合同和付款凭证等相关文件，以备不时之需；

买受人应尽快完成过户登记，亲自到场并检查过户手续是否规范，确保登记手续正确无误；

通过以上的注意事项，买房人可以避免或最大程度减少房屋一房多卖的风险。

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