当前快报:再探户外街区，运营逻辑变了吗？| 零售不动产

来源 | 铱星云商

责编 | 韩玮烨

睿观察：近年来，迎合大众体验需求的户外街区空间热度高涨。随着越来越多借助调改焕新的老街区和拥有户外街区的新项目的探索，街区这一更能突破空间、时间限制的形态，或许将成为实体商业的新引擎。

(资料图片)

“你的此处很美，但你却浑然不知.......然后，继续寻找新的别处，永不满足。”如米兰·昆德拉在《生活在此别处》中所说那般，身边的空间、场所对于久处城市之中的人们，总是有着并不长久的"赏味期限"。

近几年，迎合大众体验需求的户外街区空间，一直有着较高的热度。越来越多街区商业、街区+盒子mall项目的出现，让消费者也逐渐跳出"乍见之欢"的新鲜感。于是乎，网红街区大多难逃过气的宿命，拥有稳定人气的户外街区，也要不断"升级打怪"。

尽管户外街区有越来越"卷"之势，但不可否认的是，眼下正是大众对于户外空间体验、互动热情高涨之时。不少城市对户外空间商业化发展也多有“偏袒”。如近日深圳、上海等地纷纷决定不再全面禁止路边摊，由此也让户外广场、街区、街道话题度持续上升。

因此，再度审视户外街区，这一空间形态的演变趋势也格外值得思考。

PART.01

早在疫情之前，户外商业街区便已进入了发展的快车道。不同于以小食餐饮、个体零售聚集为主的传统步行街这类街区形态，初代走红的现代户外街区多数有着"宽阔街区尺度+商业独栋"的配置。

此类户外街区刷新了人们对于商场游逛体验的想象，拔高了街区的档次，同时也让运营者开始更多思考，对于受天气、气候影响较多的户外街区，如何扬长避短提高利用效率。

典型如广州永庆坊，作为高密度老街区，项目以改造为契机，在街区进行梳式布局营造"微小气候"，通过遮阳、通风、隔热、喷雾等技术措施，同时在部分建筑屋顶和外墙使用反射性涂料，以降低辐射强度，从而提升街区在炎热夏季的清凉感。

永庆坊，图源荔湾区融媒体中心

再如寒地城市的商业户外街区，这些城市往往冬季寒冷且长，夏季短暂而热，春秋季节气温波动幅度大，因 此街区式项目对于室外热舒适有着极高的要求。在过往案例中，户外街区室内化是较为普遍的策略，如搭建连廊形成半封闭空间、搭建穹顶让户外街区保留街坊的游逛体验，亦或者设置更多入口空间及入口过渡空间，让消费者能更快在体感不适中得以转换等。

另一种提高户外街区效益的形式，则是在街区中囊括诸多独栋盒子。相较于传统的盒子mall，一个个"散落"在街区的独栋更易打造鲜明的特色，同时独栋大店往往具有跨楼层、拥有通透沿街展示面、复合型空间等特点，更易打造首店、旗舰店、特色概念店等，但同时也对于整个街区的动线、不同独栋业态的衔接、串联起街区与盒子mall之间的导流导视等，都有着更高的要求，独栋盒子的招商也有着较高难度。

正因光鲜外表之下存在诸多难点，户外街区在亮相吸引众多打卡客流之后，后续运营走下坡路者不在少数。因此，户外街区在随后几年间也进行着持续迭代。

PART.02

疫情三年，实体商业不断洗牌，大环境整体解封之后，一些前沿趋势浮出水面，人们对于开放式环境、公共空间的休闲功能有着更多期许，户外街区迎来新的春天，也“卷”出新高度。

单从商业形态来看，户外街区对于“街”的诠释不断演进，越来越多商业项目开始强调街区的尺度，无街“造街”，有街强化沉浸式、单元式主题场景成为一种常态。

鑫耀·光环live

仅以今年上海筹开项目为例，就有鑫耀·光环live、上海龙华会、上海瑞安鸿寿坊、上海百联西郊购物中心、WYSH翡悦里、上海星联兰韵中心等涵盖特色户外街区的项目。

而在户外街区逐渐成为特色项目“标配”之后，商业街区也逐渐跳出了宽街+商业独栋的流行模式，越来越多更凸显与自然融合，打破室内室外边界的中间地带成为购物中心的香饽饽。而在品牌业态规划上，不少项目采取将部分空间“还给”公众的做法，将固定门店分布于外摆及天台，亦或者打造路面店，让户外街区更多作为引入快闪型门店、市集及不定期营销的场地。

由此也让户外街区的运营受到关注。以今年五一期间深圳万象天地为例，五一期间，万象天地利用其户外街区的水广场空间，打造了超2000㎡游牧主题营地。游牧营地利用热气球、仙人掌绿洲、砂丘等元素设计，打造一个具有摩洛哥氛围的游牧生活空间，营造了具有沉浸实感的北非异域风情。

事实上，露营风兴起早已非一朝一夕之事，尤其是在大环境放开之后，人们实现“旅游自由”之后，对于远郊露营的需求大幅度下降，反而对于家门口商场的“得闲摆烂式”露营产生了极大热情。而户外街区既拥有较之于室内开阔的空间和呼吸感，也能够和商业进行联动，因此成为露营场地的绝佳选择。

也正是因为如此，时刻追逐热点的商业空间便出现了千篇一律的绿草地、白帐篷、露营椅、咖啡车等等。随着户外街区的发展，相信越来越多项目会以露营风为切入点，对场景化和品牌联动售卖进行更多尝试。

与之相似的是更加年轻动感的街头潮流文化及小众运动和户外街区的融合。前有滑板、陆冲在购物中心户外的风靡，后有飞盘、匹克球等小众潮流运动在商业空间的试水，而这些大都以户外街区为载体。

日本宫下公园RAYARD MIYASHITA PARK，图源：www.fashion-press.net

回归商业本质，空间场景的多元功能及延伸，最终依然是为了通过引流形成转化。而在户外街区更为直接地与品牌共创，既能让消费者于街区探索游逛中即形成购买，亦能将户外街区变为一个常换常新，充满惊喜感的消费场。

如在近期的成都远洋太古里，路易威登之家便在户外街区打造了路易威登故居工坊 Asnières，同时将户外咖啡馆和限时书店组合其中，给消费者带来更开放的空间体验。

PART.03

木心曾经说过，“小街才是上帝心目中的人间”。此言放在当下年轻消费者身上，似乎也是真实的消费偏好写照。

日本宫下公园RAYARD MIYASHITA PARK，图源：www.fashion-press.net

不知何时，不少从业者发出感叹，这届年轻人似乎不爱逛购物中心了，真正意义上的小街正成为他们的新据点。在上海市中心，900米长的安福路，不仅有历史风貌街区、松弛的空间肌理，更有文艺的空间场景、云集的潮牌和时尚的年轻人们。

老街们的热闹，对于购物中心户外街区的运营不无启发。如果问十个年轻人喜欢安福路的理由，或许有八个都会说出它的慢与松弛。逛安福路，人总是不自觉地从人行道走到马路上，有时仅仅是为了获得拍照时更好的光线角度。小街的路是单行车道，车开进来也只能慢行，而人们进店消费坐在对着大马路的窗边，注视着来来往往的行人，无比惬意；即便是零售店面，也少了购物中心的条条框框，有着更为自由的活动氛围和社交空间。

近几年，越来越多老街通过商业运营得以获得新生，其消费体验也从传统印象汇集小吃餐饮和个体零售不断转变，成为拥有更多新潮门店、原创首店或是有意思小店的场所。相较于购物中心空间，街道与城市有着更为密切的连接，也是与消费者互动、共创的绝佳场所。

比如近期在上海外滩出现的“外滩猫街”。5月6日至5月31日，由上海复星艺术中心、BFC外滩金融中心、豫园商城联合打造第三届外滩艺术季，通过大型公共艺术作品、艺术展览、潮流集市、艺术论坛及工作坊等丰富互动体验，打造大豫园片区的一站式艺游旅程。为了强化街区和城市大众的连接，此次活动特别联合小红书官方宠物薯发起线上征集话题#送我家猫咪上墙#，面向上海全市征集可爱猫咪形象，被选中的猫咪经由艺术大使Tango创作后绘制在方浜中路老城厢墙面上，成为艺术季超人气打卡点“外滩猫街”，让老街成功焕活。

对于实体商业而言，户外街区是一个常议常新的话题，从街区+mall的流行，街区打卡化的场景优势，再到街区户外体验的深度运营，亦或是街区的品牌规划及与品牌的联动、与消费者的共创，它的出圈法则也无时无刻不在发生着变化。值得一提的是，随着越来越多借助调改焕新的老街区和拥有户外街区的新项目的探索，街区这一更能突破空间、时间限制的形态，或许将成为实体商业的新引擎。

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